Eladó ipari ingatlanok

Kihasználtság, jogi helyzet és befektetési tanácsok

Egyre élénkebb az érdeklődés az eladó vagy kiadó ipari ingatlanok, ipari telkek, raktárak, csarnokok és telephelyek iránt. A logisztikai és gyártási igények növekedése egyre több fejlesztést generál – különösen a vidéki régiókban (Debrecen, Kecskemét, Szeged)–, de a főváros környékén is komoly bővülés figyelhető meg.

Piaci helyzet és kihasználtság

• 2024 első felében az ipari-logisztikai ágazatban a kihasználatlansági ráta 8,5 %, ami enyhe csökkenést jelent az előző évhez képest Magyar Nemzeti Bank.

• 2023 végén ez az arány 8,6 % volt Ingatlanhírek, Magyar Nemzeti Bank.

Vidéken dinamikusan nő az ipari kínálat is: 2024 szeptemberére a modern ipari készlet meghaladta az 5,29 millió m²-t, és az idei fejlesztések mennyisége várhatóan 30 %-kal haladja meg a tavalyi szintet KISALFOLDTrade magazin - FMCG hírek.

A CBRE (nemzetközi ingatlan tanácsadó cég) vizsgálata szerint a magyar ipari ingatlanpiacon az országos modern ipari raktár- és logisztikai terület volumene 2025 2.negyedév végére megközelítette az 5,8 millió m²-t. Ebből Budapest és agglomerációjában mintegy 3,87 millió m², amiből 516 340 m² az üres, vagyis a kihasználtság csökkent. Ugyanez vidéken – azaz a regionális piacon kb.1,98 millió m² készletből, mintegy 213 610 m² a kihasználatlan, tehát üresedési ráta: 10,8%.

Ez azt mutatja, hogy az ipari ingatlanok – legyen az raktár, csarnok, telephely vagy ipari telek – iránt folyamatos kereslet áll fenn, és a kihasználtság stabilan alacsony üresedési mutatókkal volt jellemezhető.

A big-box típusú raktárakkal kapcsolatban a prémium bérleti díj Budapesten: kb. 5,7 EUR/m²/hó, amely stabil szinten maradt év elejétől a második negyedévre. A bérleti aktivitás növekedett: 2025. 2.negyedévében Budapest vonzáskörzetében 201 700 m² bérleti szerződés született – ez 7 %-kal magasabb az előző év azonos időszakához képest.

Miért érdemes ipari ingatlanba fektetni?

Az ipari társasházak jogi helyzete és előnyei

Magyarországon egyre elterjedtebbek az úgynevezett ipari társasházak, amelyek jogilag úgy működnek, mint lakótársasházak, de ipari rendeltetéssel, amelyeknek előnyei:

• az ún. tulajdonosi közösség: az ingatlan több tulajdonos között osztható fel, ideális raktár vagy csarnok esetén;

• társasházi jellegéből adódóan hatékony a költségmegosztás, és könnyen alakítható telephelyi funkciók jellemzik;

• a jogi keretek – mint közös képviselet vagy közös költségkezelés – pedig átlátható működést biztosítanak.

Különösen előnyös ez a struktúra befektetőknek, cégeknek, amelyek eladó, kiadó ipari ingatlanon gondolkodnak, de nem kívánnak önálló csarnokot vagy raktárat üzemeltetni, vagy éppen kisebb méretű felépítményben és költségvetésben gondolkodnak.

Míg a lakóingatlan-befektetések hozamát erősebben befolyásolja a bérleti piac telítettsége, a bizonytalan árfolyam-ingadozások, a lakossági fizetőképesség, és a bérleti díj mértéke, addig az ipari ingatlanok – legyen szó raktárról, csarnokról, telephelyről vagy ipari telekről – sokkal stabilabb és kiszámíthatóbb megtérülést kínálnak. Az ipari-logisztikai szektorban tartós a kereslet, a bérleti díjak hosszú távon értékállóbbak, és az üresedési mutatók is várhatóan alacsonyabbak maradnak.

Az ipari ingatlanok avulása is jóval kisebb a lakóingatlanokhoz képest, hiszen az amortizáció kisebb mértékű, nem a divat, belső design vagy a gyorsan változó lakossági preferenciák határozzák meg az értéküket, hanem a funkció és az elhelyezkedés. Emellett a fenntartási költségek tervezhetőbbek, a hosszú távú bérleti szerződések révén pedig biztosabb jövedelem kalkulálható. A folyamatos fejlesztések, a nearshoring hatás és az ipari társasházak átlátható jogi keretei további biztonságot jelentenek a befektetők számára. Éppen ezért ipari ingatlanok esetén nagyobb piaci stabilitás, alacsonyabb avulási kockázat és hosszabb távon kiszámíthatóbb hozam érhető el, mint a lakóingatlanoknál.

Mit is érdemes hosszú távú befektetés esetén figyelembe venni?

1. Lokáció az egyik legfontosabb szempont: könnyű megközelíthetőség, jó közlekedés a főutakhoz, autópálya csomópontokhoz, de a tömegközlekedési eszközökhöz is, kulcsfontosságú lehet a foglalkoztatottak érdekében.
2. Energiahatékonyság és fenntarthatóság is fontos: 2025-től egyre nagyobb szerepe van az energiahatékony épületeknek – ez hosszútávú befektetés szempontjából mindenképpen előny.
3. Várt fejlesztési volumen: a CBRE előrejelzése szerint 2025-ben 640.000 m² új ipari terület kerülhet piacra, ebből már 220.000 m² folyamatban van (Üzleti hírszerzés).
4. „Nearshoring” hatás: az utóbbi években egyre többször kerül elő ez a fogalom Magyarországon az ipari ingatlanpiaccal kapcsolatban is. Lényege, hogy a külföldi beruházók (pl. BMW, BYD) a földrajzilag távoli termelés helyett közelebb hozzák a termékeik előállítását, vagy annak részfolyamatát a végső felvevő piacukhoz (pl.Ny-Európához). Itthon is megkezdődtek már ilyen vidéki ipari fejlesztések, de Budapest és az agglomeráció (M0 környéke, autópályák csomópontjai) is nagyon vonzó célpont lett a logisztikai és ipari cégek számára. Egyre több a külföldi cég hozza ide beszállítói kapacitását, ez az egyik oka annak, hogy bár az üresedési mutató, ha növekszik is, a prémium ipari ingatlanok bérleti díjai mégis stabilak vagy emelkedők maradnak.

Az eladó, kiadó ipari ingatlanok, ipari telkek, raktárak, csarnokok és telephelyek iránti kereslet elmondható, hogy jelenleg erős, amelyre a piac reagált is, megnőtt az újépítésű projektek száma, bár a kihasználtság még alacsonyabb a várhatónál.